Kan ik mijn zakelijke huurovereenkomst opzeggen?

Een zakelijke huurovereenkomst is om te beginnen te onderscheiden in twee hoofdgroepen, te weten de 230a -en 290-overeenkomst. De eerste stap is zodoende om te bepalen onder welk regime u valt, omdat de verschillen tussen beiden aanzienlijk zijn. In dit artikel leggen wij u zodoende niet alleen de mogelijke opzegopties uit, maar tevens gaan we in op de verschillende vormen.

230a-bedrijfsruimte:
Een huurovereenkomst die valt onder dit type bedrijfsruimte is in de regel vrij in te vullen door zowel verhuurder en huurder. Bij een 230a bedrijfsruimte moet u denken aan een bedrijfsruimte zoals een praktijkruimte, kantoor, werkruimte enzovoorts. In de regel is een 230a-bedrijfsruimte niet vrij toegankelijk voor het publiek. Met andere woorden het is geen winkelruimte.

290-bedrijfsruimte:
Een huurovereenkomst die valt onder dit type bedrijfsruimte valt onder een meer dwingend regime. Dit heeft de wetgever gedaan om de huurder te beschermen tegen o.a. tussentijdse plotse beëindiging van de huur. De beste definitie voor een 290-bedrijfsruime is een voor het publiek toegankelijke ruimte waaruit direct producten worden verkocht c.q. diensten worden geleverd.

Klopt wat in de huurovereenkomst staat?
Van belang te vermelden is dat er met enige regelmaat een onjuist huurregime is opgenomen in de huurovereenkomst. Naast een fout, kan dit ook in enkele gevallen om opzet gaan, omdat op deze wijze een gunstiger regime als uitgangspunt kan worden genomen. Ook zijn er tal van bedrijfsruimtes waar het niet makkelijk vast te stellen is onder welke regels de ruimte valt.

De 230a-bedrijfsruimte opzeggen:
Bij een 230a bedrijfsruimte zijn partijen in de regel vrij in het afspreken van de huurtermijn, de opzegtermijn, proeftermijn enzovoort. De bedrijfsruimte die onder deze bepaling valt is dus geen 290 bedrijfsruimte en dit betekent in beginsel dat u de huurovereenkomst op mag zeggen in lijn met de afgesproken opzegregels uit de overeenkomst.

De 290-bedrijfsruimte opzeggen:
Bij een 290-bedrijfsruimte zijn partijen gehouden aan een strikter regime, waarbij de basisregel is dat de huurtermijn minimaal vijf jaar is, waarna deze met nog eens vijf jaar zal worden verlengd indien niet tijdig is opgezegd. Na het verstrijken van tien jaar wordt voor onbepaalde tijd verlengd. Het opzeggen van dit type overeenkomst kan uitsluitend mits dit in de regel een jaar voor het eindigen van de minimale looptijd is gedaan door huurder. Voor de verhuurder gelden eveneens hele strikte eisen en zult u in vrijwel alle gevallen langs de rechter moeten voor een opzegging, althans de toetsing. Als huurder doet u bij voorkeur de opzegging via aangetekende post of via betekenen, idem geldt voor verhuurder.

De reden van deze lange huurperiodes bij een 290-bedrijfsruimte is erin gelegen de huurder de ruimte te geven een duurzame klantenkring op te bouwen. Bij een winkelruimte is het immers van belang dat de huurder (winkelier) erop kan vertrouwen dat zijn/haar huurovereenkomst niet plots door verhuurder zal worden opgezegd. Het is in de regel namelijk niet mogelijk om de huurovereenkomst eerder op te zeggen en een zakelijk huurder is dan ook gehouden de minimale huurperiode van vijf jaar te volbrengen, dit geldt natuurlijk ook voor de verhuurder.

Opzeggen met wederzijds goedvinden:
Onverlet het hiervoor overwogene kunnen partijen te allen tijde met wederzijds goedvinden en middels bijv. een vaststellingsovereenkomst ex. art 7:900 BW de huurovereenkomst beëindigen.

Starters opgelet
Veel starters zijn niet op de hoogte van de regels voor een 290-bedrijfsruimte en komen hierdoor soms in ernstige problemen als de onderneming niet goed blijkt te lopen. Omdat zij voor een 290-bedrijfsruimte gehouden zijn de minimale huurtermijn in beginsel te volbrengen zal bij eerder opzeggen een schadevordering op huurder kunnen ontstaan voor de gehele huurtermijn (5 jaren).

Voor starters is derhalve geadviseerd te allen tijde een proeftijd van maximaal twee jaar te hanteren. Hier geldt wel als kanttekening dat bij een dergelijke proeftijd partijen vaak niet gehouden zijn aan een opzegtermijn en diverse verboden voor verhuurder tevens zullen worden opgeheven. Het is in ieder geval altijd zeer aanbevolen voor het sluiten van een 290-overeenkomst professionele juridische bijstand te raadplegen.