Kan ik borg verrekenen met openstaande huur?

Bij het aangaan van een huurovereenkomst zal in de meeste gevallen een (waar)borg worden gevraagd van de huurder. Dit bedrag (deze borg) dient volledigheidshalve voor eventueel te maken herstelkosten door de verhuurder aan het einde van de huurovereenkomst.

Mag ik borg verrekenen met verschuldigde huur?

In de meeste (model)overeenkomsten voor de verhuur van onroerende zaken is het niet mogelijk om de borg (aan het einde van de huurovereenkomst) te verrekenen met (nog) openstaande huurpenningen en dit zou een obstakel kunnen zijn. Dit is er volledigheidshalve in gelegen de borg door een huurder is voldaan met een geheel ander doel, namelijk het waarborgen van eventuele herstelkosten.

Hebben partijen echter (contractueel) afgesproken dat de borg wel mag worden aangewend voor openstaande huur, dan betekent dit slechts dat een eerste horde genomen kan worden. Zelfs in dit laatste geval is het namelijk nog maar de vraag of dit op een juridisch kloppende wijze kan, immers aan elk einde van een huurovereenkomst zitten ook gevolgen vast.

Ten eerste is (zelfs als dit contractueel is bedongen) een verrekening alleen mogelijk indien er een rechtsgrond bestaat voor verrekenen. Indien deze rechtsgrond ontbreekt (of onvoldoende duidelijk is) maakt het eigenlijk niet uit wat er is bedongen in de huurovereenkomst en zal dit van rechtswege resulteren in een onrechtmatig verrekenen.

Deze rechtsgrond lijkt vrij aannemelijk indien er een huurachterstand is, maar soms heeft een huurder ook te veel voorschotten voldaan, die op hun beurt ook voor verrekening in aanmerking kunnen komen en dan is een rechtsgrond voor verrekening (mogelijk) betwistbaar. Gedacht kan ook worden aan een situatie waarbij de verhuurder de huur heeft opgezegd en wellicht gehouden is om diverse kosten aan de huurder te voldoen en dit zijn slechts een aantal voorbeelden die een rechtsgrond voor verrekenen in de weg kunnen staan en waardoor er dus ook problemen kunnen ontstaan.

Het is gelet op het vorenstaande raadzaam een voornemen voor verrekenen door een juridisch specialist te laten toetsen, zodat u niet achteraf voor onaangename verrassingen komt te staan.

Verrekenen met een rechtsgrond, wat zijn de gevolgen?

Voor een verhuurder zal gelden dat indien er (achteraf) toch herstelkosten gemaakt moeten worden (en de borg is aangewend voor huurpenningen) dit kan inhouden dat de borg is aangewend, maar er ook herstelkosten zijn ontstaan.

Door het toepassen van de verrekening zal het resterende bedrag van de borg vaak laag of zelfs nihil zijn geworden, waardoor eventuele herstelkosten niet meer kunnen worden voldaan vanuit de borg. Het verhalen van herstelkosten is gelet op de bewijslast echter meestal lastiger dan het verhalen van onbetaalde huurpenningen en daarbij komt dat bij kleinere herstelwerkzaamheden het verhalen van de herstelkosten onevenredig kostbaar kan zijn. Het verhalen daarentegen van contractuele huur is in dit licht bezien eenvoudiger.

Voor een huurder zal aan de andere kant gelden dat bij een verrekenen van borg met huurpenningen onduidelijk is of er aan het einde van de huurovereenkomst (nog) een restschuld is jegens de verhuurder. Het is immers niet ondenkbaar dat er uiteindelijk toch verborgen gebreken zijn en er herstelwerk moet worden uitgevoerd en dat de huurder nadien alsnog geconfronteerd zal worden met een rekening. Daar komt bij dat voor de huurder juist weer zal gelden dat de bewijslast voor eventuele schades aan het gehuurde in beginsel (op basis van check-in en check-out) bij de verhuurder liggen, waardoor de rechtspositie van de huurder in die zin negatief kan worden aangetast.

Wat is uw (rechts)positie?

Nu beoordelen

Wanneer zijn er geen tot weinig bezwaren?

Om het proces aan het einde van de huurtermijn overzichtelijk te houden is het algemeen advies om vooral de borg niet te verrekenen met de huur. Het lijkt vaak aantrekkelijk, echter zijn het twee verschillende soorten betalingen waardoor het (onnodig) complex kan worden en er onnodige discussie kan ontstaan. Voor de verhuurder komt hierbij dat bij onduidelijkheid omtrent de verrekening dit veelal in het voordeel van de huurder zal worden uitgelegd en dit tast in die zin de rechtspositie van de verhuurder aan.

Heeft er een inspectie plaatsgevonden en zijn er vrijwel zeker geen herstelkosten te verwachten dan kan de borg (mits aan alle voorwaarden is voldaan) worden aangewend voor huurpenningen, echter is en blijft ons advies dit uitsluitend te doen indien de huurder geen of onvoldoende middelen heeft om een openstaande of resterende huur anders te kunnen voldoen.

Ondanks dat veel verhuurders en huurders graag kiezen voor verrekenen, omdat dit eenvoudig en praktisch lijkt, is het vanuit juridisch oogpunt meer raadzaam deze posten gescheiden te houden.

Moet ik het schriftelijk vastleggen?

Het is raadzaam bij verrekenen van borg met huurpenningen dit schriftelijk vast te leggen inclusief eventuele aanvullende afspraken omtrent afrekeningen en/of andere kosten en alleen indien de huurovereenkomst het verrekenen van borg toestaat.

Bij gebreke aan een duidelijke bepalingen (of een verbod) is het met klem aanbevolen een verrekenen vast te laten leggen in een vaststellingsovereenkomst, waarbij tevens de oorspronkelijke huurovereenkomst zal moeten worden aangevuld.

Binnen 3 minuten hulp

Laat uw situatie beoordelen door een expert (ook in het weekend).

Vraag om hulp

Een vraag over dit onderwerp?

Stel uw vraag

Aangeboden door: https://rechtsbijstandvoorondernemers.nl

Dit artikel wordt regelmatig geactualiseerd, maar toch is het mogelijk dat de inhoud onvolledig en/of onjuist is.

Is dit antwoord nuttig? Ja Nee