Kan ik borg verrekenen met openstaande huur?

Inleiding
Bij het aangaan van een huurovereenkomst zal in de meeste gevallen een (waar)borg worden gevraagd van de huurder. Dit bedrag dient volledigheidshalve als waarborg voor eventueel te maken herstelkosten door de verhuurder aan het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst.

Mag ik borg verrekenen met verschuldigde huur?
In de meeste (model)overeenkomsten voor de huur van onroerende zaken is het niet mogelijk om de borg aan het einde van de huurovereenkomst te verrekenen met (nog) openstaande huurpenningen. Dit is erin gelegen de borg is betaald met een ander doel.

Hebben partijen (contractueel) afgesproken dat de borg wel mag worden verrekend aan het einde van de huurovereenkomst zitten hier doorgaans wel gevolgen aan. Gevolgen die men vaak op het eerste gezicht over het hoofd ziet.

Ik mag contractueel de borg verrekenen, wat zijn de gevolgen?
Voor de verhuurder zal gelden dat indien er ineens herstelkosten gemaakt moeten worden (en de borg is aangewend voor huurpenningen) dit kan inhouden dat de borg is aangewend voor huurpenningen, maar er toch later herstelkosten ontstaan.

Door het toepassen van de verrekening is het resterende borgbedrag vaak laag of zelfs nihil, waardoor herstelkosten niet meer kunnen worden voldaan vanuit de borg. Het verhalen van herstelkosten is lastiger dan het verhalen van onbetaalde huurpenningen en daarbij komt dat bij kleinere herstelwerkzaamheden het verhalen van de herstelkosten onevenredig kostbaar kan zijn.

Voor de huurder zal aan de andere kant gelden dat bij een verrekenen onduidelijk is of er aan het einde van de huurovereenkomst (nog) een restschuld is jegens de verhuurder. Het is immers niet ondenkbaar dat er uiteindelijk toch herstelwerk moet worden uitgevoerd en dat de huurder nadien alsnog geconfronteerd zal worden met een rekening.

Wanneer zijn er geen tot weinig bezwaren?
Om het proces aan het einde van de huurtermijn overzichtelijk te houden is het advies om borg niet te verrekenen met huur. Het lijkt soms aantrekkelijk, echter zijn het twee verschillende soorten betalingen waardoor het (onnodig) complex kan worden en er onnodige discussie kan ontstaan. Voor de verhuurder geldt bovendien dat bij onduidelijkheid omtrent de verrekening dergelijke onduidelijkheid vaak in het voordeel van de huurder zal worden uitgelegd.

Heeft er een inspectie plaatsgevonden en zijn er vrijwel zeker geen herstelkosten te verwachten dan kan de borg worden aangewend voor huurpenningen eventueel, echter is en blijft ons advies dit uitsluitend te doen indien de huurder geen of onvoldoende middelen heeft om een openstaande of resterende huur te kunnen voldoen.

Moet ik het schriftelijk vastleggen?
Ja, indien de huurovereenkomst het verrekenen van borg toestaat en partijen bereiken hierover overeenstemming is het advies dit altijd vast te leggen.